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从总体看,20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入高质量发展的新时代新周期。在需求侧,中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值,住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰,2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值。按照当前人口发展趋势,中国人口总量将在2024年左右见顶,如后续鼓励生育,见顶时间也最多延迟到2031年。在供给侧,1978年改革开放以来,特别是1998年房改以来,中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区,从全民蜗居到基本适居的历史性跨越,全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1,表明住房短缺时代终结。在政策层面,房地产调控思路发生重大转变,逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡。过去20年,中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复,调控思路重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制,调控手段重行政调控轻经济手段,结果房价越调越涨。2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”,开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制,房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡,从全国一盘棋向因城施策过渡,从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。

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